תהליך קניית בית יד שניה
קניית בית יד שנייה היא עסקה מורכבת הדורשת הכנה רבה וידע מקצועי. התהליך כולל מספר שלבים, החל מהגדרת הצרכים והיכולות הכלכליות, דרך חיפוש הדירה המתאימה, בדיקות מקדמיות, קבלת משכנתא ועד לרישום הזכויות על שם הקונים.
שלב 1: הכנה לביצוע העסקה
השלב הראשון בתהליך הוא הכנה לביצוע העסקה. בשלב זה יש להגדיר את הצרכים והיכולות הכלכליות שלכם. מהו סוג הדירה שאתם מחפשים? כמה חדרים? כמה מ"ר? באזור גיאוגרפי כלשהו? מהו התקציב שלכם?
לאחר הגדרת הצרכים, יש לבדוק את היכולות הכלכליות שלכם. האם יש לכם הון עצמי מספיק? האם תוכלו לקבל משכנתא?
שלב 2: בדיקת עלויות העסקה
בנוסף למחיר הדירה, יש לקחת בחשבון גם עלויות נלוות לעסקה. עלויות אלו כוללות:
- דמי תיווך
- מס רכישה
- הוצאות שונות, כגון: בדיקת דירה על ידי שמאי, הוצאות משפטיות, הוצאות הובלה וכו'
שלב 3: חישוב מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכשי דירות יד שנייה. גובה המס נקבע בהתאם למחיר הדירה ולמצבה המשפטי של המוכר.
כדי לחשב את מס הרכישה, יש להשתמש במחשבון מס רכישה של רשות המסים.
שלב 4: חיפוש דירה
לאחר שהכנתם את הקרקע, ניתן להתחיל בחיפוש הדירה המתאימה. תוכלו לחפש דירות באופן עצמאי, באמצעות אתרי אינטרנט, או באמצעות מתווך.
כאשר אתם מבקרים בדירה, שימו לב לדברים הבאים:
- מצב הדירה
- מיקום הדירה
- עלויות התחזוקה
- סביבה
שלב 5: בדיקות מקדמיות
טרם החתימה על הסכם המכר, יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות, על מנת לוודא שאין בעיות משפטיות או טכניות עם הדירה.
הבדיקות המקדמיות כוללות:
- בדיקת נסח טאבו
- בדיקת חובות משכנתא
- בדיקת עיקולים
- בדיקת זכויות בנייה
- בדיקת תקינות הדירה
שלב 6: קבלת משכנתא
אם אתם זקוקים למשכנתא, יש להגיש בקשה לבנק. הבנק יבדוק את היכולת הכלכלית שלכם ויחליט אם לאשר את הבקשה.
רצוי להתייעץ עם יועץ משכנתא בעל ניסיון ובכך גם לזר את הליך קבלת המשכנתא וגם אף לקבל משכנתא נוחה וזולה יותר.
שלב 7: חתימה על הסכם המכר
הסכם המכר הוא מסמך משפטי הקובע את תנאי העסקה. לפני החתימה על ההסכם, יש לקרוא אותו בעיון ולבקש מעורך דין לבדוק אותו.
שלב 8: רישום הערת אזהרה
לאחר החתימה על הסכם המכר, יש לרשום הערת אזהרה בטאבו. הערת אזהרה היא צו מניעה המונע מאחרים לרשום הערות אזהרה או זכות במקרקעין ללא הסכמתכם.
שלב 9: תשלום מקדמה
לאחר רישום הערת האזהרה, יש לשלם למוכרים מקדמה על חשבון מחיר הדירה.
שלב 10: מסירת החזקה
לאחר תשלום מלוא התמורה, המוכרים ימסרו לכם את החזקה בדירה.
טיפים לרכישת בית יד שנייה
- עשו שיעורי בית לפני שאתם מתחילים לחפש דירה.
- אל תתביישו לבקש עזרה מעורכת דין או מתווך מקצועי.
- אל תמהרו לחתום על הסכם מכר לפני שנבדק על ידי כל היועצים שסביבכם כגון: עו"ד, מתווך דירות, שמאי ואפילו חברים קרובים שכבר ביצעו בעבר רכש מסוג זה.
העלויות שצריך לשלם לבעלי מקצוע בזמן רכישת דירה יד שנייה כוללות:
שכר טרחת עורך דין:
עורך הדין אחראי על הכנת הסכם המכר, בדיקת הנכס מבחינה משפטית, ורישום העסקה בטאבו. שכר הטרחה של עורך דין נע בין 1% ל-2% ממחיר הדירה.
יועץ משכנתא:
במידה והחלטתם להעסיק יועץ ללקיחת משכנתא חדשה לבית החדש.
דמי תיווך:
דמי התיווך משולמים למתווך שסייע לכם למצוא את הדירה. דמי התיווך נהוגים להיות בשיעור של 2% ממחיר הדירה, אך ניתן להתמקח עליהם.
מס רכישה:
מס הרכישה הוא מס המוטל על רוכשי דירות יד שנייה. גובה המס נקבע בהתאם למחיר הדירה ולמצבה המשפטי של המוכר.
אגרות רישום בטאבו:
אגרות הרישום בטאבו הן אגרות שנדרשות לשם רישום העסקה בטאבו. גובה האגרות נקבע בהתאם למחיר הדירה.
בדיקות מקדמיות:
בדיקות מקדמיות, כגון בדיקת נסח טאבו, בדיקת חובות משכנתא, וכו', יכולות להיות מבוצעות על ידי עורך דין או על ידי שמאי מקרקעין. העלות של הבדיקות המקדמיות נע בין 1,000 ש"ח ל-5,000 ש"ח.
בנוסף להוצאות הללו, יש לקחת בחשבון גם עלויות נוספות, כגון:
עלויות הובלה:
עלויות ההובלה תלויות במרחק שבו אתם גרים מהדירה החדשה.
עלויות שיפוץ:
אם הדירה זקוקה לשיפוץ, יש לקחת בחשבון את עלויות השיפוץ.
לסיכום, עלויות הרכישה של דירה יד שנייה יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. חשוב להיערך מראש ולחשב את ההוצאות הצפויות, על מנת להימנע מבעיות כלכליות בהמשך הדרך.
האם יש הבדל בין רכישת דירה חדשה לדירה יד שניה?
כן, ישנם מספר הבדלים עיקריים בין קניית בית יד שניה לבין קניית דירה חדשה מקבלן:
מצב הדירה:
דירה יד שנייה היא דירה שכבר נבנתה ומוכנה למגורים. לעומת זאת, דירה חדשה מקבלן היא דירה שנמצאת בשלבי בנייה, והיא תהיה מוכנה למגורים רק לאחר מספר חודשים או שנים.
עלות הדירה:
דירות יד שנייה הן בדרך כלל זולות יותר מדירות חדשות מקבלן.
זמן הרכישה:
רכישת דירה יד שנייה היא בדרך כלל מהירה יותר מרכישת דירה חדשה מקבלן. הסיבה לכך היא שדירות יד שנייה כבר קיימות, ולכן אין צורך להמתין לסיום הבנייה.
האחריות על הדירה:
על דירה יד שנייה יש אחריות של המוכר. לעומת זאת, על דירה חדשה מקבלן יש אחריות של הקבלן. אחריות זו תקפה למשך מספר שנים, והיא מכסה ליקויים שנוצרו במבנה הדירה.
להלן טבלה המסכמת את ההבדלים בין רכישת בית יד שניה לבין קניית דירה חדשה מקבלן:
| מאפיין | בית יד שניה | דירה חדשה מקבלן |
|---|---|---|
| מצב הדירה | מוכנה למגורים | בשלבי בנייה |
| עלות הדירה | זולה יותר | יקרה יותר |
| זמן הרכישה | מהיר יותר | ארוך יותר |
| אחריות | אחריות המוכר | אחריות הקבלן |
בסופו של דבר, ההחלטה האם לרכוש בית יד שניה או דירה חדשה מקבלן היא החלטה אישית, שתלויה בצרכים וברצונות שלכם. אם אתם מחפשים דירה זולה יחסית, שניתן לעבור אליה במהירות, בית יד שניה הוא אפשרות טובה עבורכם. אם אתם מחפשים דירה חדשה עם אחריות, דירה חדשה מקבלן היא האפשרות הטובה יותר עבורכם.
