דו”ח יועץ קרקע

דמי הסכמה הם תשלום שעל חוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס. התשלום נגבה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בתמורה להסכמתה להעברת זכות החכירה לאחר.

מי משלם דמי הסכמה?

• המוכר של הנכס, במקרים בהם לא היוון את דמי החכירה.
• הקונה של הנכס, במקרים בהם המוכר היוון את דמי החכירה, אך הקונה מעוניין להוון סכום נוסף.

איך מחשבים דמי הסכמה?

שיעור דמי ההסכמה המקסימלי הוא שליש מעליית ערך הקרקע. גובה התשלום בפועל נקבע לפי מספר גורמים, ביניהם:

• ייעוד הקרקע: דמי ההסכמה עבור קרקע חקלאית יהיו גבוהים יותר מאשר עבור קרקע למגורים.
• גודל הנכס: ככל שהנכס גדול יותר, כך יהיו דמי ההסכמה גבוהים יותר.
• מיקום הנכס: דמי ההסכמה יהיו גבוהים יותר באזורים מבוקשים יותר.
• שווי הנכס: ככל ששווי הנכס גבוה יותר, כך יהיו דמי ההסכמה גבוהים יותר.

פטור מדמי הסכמה

במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מתשלום דמי הסכמה, לדוגמה:

• העברה בין בני משפחה: העברה בין הורים לילדים, בין בני זוג, בין אחים, וכדומה.
• העברה ללא תמורה: העברת זכויות ללא תמורה כספית.
• היוון דמי חכירה: תשלום מראש של דמי החכירה לכל תקופת החכירה.

לסיכום

דמי הסכמה הם תשלום חשוב שיש לקחת בחשבון בעת ביצוע עסקאות נדל"ן. חשוב להבין את אופן חישוב דמי ההסכמה ואת האפשרויות לקבלת פטור מתשלום.

הספר הכחול, הידוע גם בכינויו המפרט הכללי לעבודות בנייה, הוא מסמך סטנדרטי שמהווה חלק ממסמכי המכרז והחוזה לבנייה של משרדי ממשלה בישראל. המסמך פורסם על ידי הוועדה הבין משרדית לסטנדרטיזציה של מסמכי החוזה ולמיחשובם, והוא נועד להסדיר את אופן ביצוע עבודות הבנייה, כולל אופן המדידה, התכולה, איכות החומרים והביצוע, וכן נושאים משפטיים וביטוחיים.

מטרות הספר הכחול

מטרותיו העיקריות של הספר הכחול הן:

• להבטיח אחידות בביצוע עבודות הבנייה, על מנת לשפר את איכותן ולחסוך בעלויות.
• להסדיר את היחסים בין היזם לקבלן, על מנת למנוע מחלוקות וסכסוכים.
• להגן על הציבור מפני ביצוע עבודות בנייה רשלניות או לא תקינות.

מבנה הספר הכחול

הספר הכחול מחולק ל-100 פרקים, כאשר כל פרק עוסק בתחום בנייה ספציפי, כגון:

• עבודות עפר
• עבודות בטון
• עבודות מתכת
• עבודות עץ
• עבודות אלומיניום
• עבודות חשמל
• עבודות אינסטלציה
• עבודות גימור

כל פרק כולל את המידע הבא:

• הגדרות ותיאורים של עבודות הבנייה
• אופן המדידה
• תכולת העבודה
• איכות החומרים והביצוע
• נושאים משפטיים וביטוחיים

שימוש בספר הכחול

הספר הכחול נועד להיות חלק ממסמכי המכרז והחוזה לבנייה של משרדי ממשלה. היזם מחויב להשתמש בספר הכחול בעת עריכת המכרז, והקבלן מחויב להשתמש בספר הכחול בעת ביצוע העבודה.

הספר הכחול מהווה כלי חשוב להבטחת ביצוע עבודות בנייה איכותיות ובטוחות. הוא מספק מידע מקיף ומפורט על כל שלבי ביצוע העבודה, ומסייע ליזמים ולקבלנים להימנע מטעויות וסכסוכים.

דוגמאות לשימוש בספר הכחול

להלן מספר דוגמאות לשימוש בספר הכחול:

• אופן המדידה: הספר הכחול מגדיר את אופן המדידה של עבודות הבנייה השונות. לדוגמה, עבודות עפר נמדדות לפי נפח, עבודות בטון נמדדות לפי כמות, ועבודות חשמל נמדדות לפי מספר יחידות.
• תכולת העבודה: הספר הכחול מפרט את תכולת העבודה של כל שלב בביצוע העבודה. לדוגמה, שלב היסודות של בניין כולל את עבודות העפר, הבטון, הברזל והמתקנים ההנדסיים.
• איכות החומרים והביצוע: הספר הכחול קובע דרישות לאיכות החומרים והביצוע של עבודות הבנייה. לדוגמה, בטון חייב להיות באיכות מסוימת, והחשמל חייב להיות מותקן לפי תקנות החשמל.
• נושאים משפטיים וביטוחיים: הספר הכחול כולל סעיפים משפטיים וביטוחיים, כגון תנאי אחריות וביטוח.

עדכונים לספר הכחול

הספר הכחול מתעדכן מעת לעת על מנת להתאים אותו לשינויים הטכנולוגיים והרגולטוריים. עדכונים אלו נערכים על ידי הוועדה הבין משרדית לסטנדרטיזציה של מסמכי החוזה ולמיחשובם.

גובה 0.00+ בתהליך בניה פירושו שהגובה של הרצפה או המשטח הרלוונטי נמצא מעל גובה פני הים. האות "+" מציינת שהגובה הוא מעל 0.00, שהוא נקודת הייחוס המקובלת לגובה בבנייה.

בדרך כלל, גובה 0.00+ מתייחס לגובה של הרצפה בקומה הראשונה של בניין. גובה זה נמדד ביחס לגובה פני הים, אשר נקבע על ידי רשות המים בישראל.

גובה 0.00+ הוא חשוב לצורך תכנון והקמה של מבנים. הוא משמש לקביעת הגובה של פתחים, חלונות, דלתות ורכיבים אחרים של המבנה. גובה זה גם חשוב לצורך חישובי הנדסיים של המבנה, כגון עומסים ויציבות.

להלן כמה דוגמאות לשימוש בגובה 0.00+ בתהליך בניה:

• מהנדס מבנים משתמש בגובה 0.00+ כדי לקבוע את גובה הרצפה בקומה הראשונה של בניין.
• קבלן בניין משתמש בגובה 0.00+ כדי לבדוק אם הרצפה בקומה הראשונה ממוקמת בגובה הנכון.
• אדריכל משתמש בגובה 0.00+ כדי לתכנן את גובה החלונות והדלתות בקומה הראשונה של בניין.

סוגי בונדרול

קיימים שני סוגים עיקריים של בונדרול:

• בונדרול רגיל – מיועד ליישום על קירות יציבים ובעלי ספיגה תקינה.

• בונדרול סופר – מיועד ליישום על קירות בעלי ספיגה גבוהה או חלשה, או על קירות שאינם יצבים.

שימושים של בונדרול

בונדרול משמש בעיקר ליישום על קירות לפני צביעתם בצבע אקרילי. עם זאת, הוא יכול לשמש גם למטרות נוספות, כגון:

• צביעת קירות בטון – בונדרול יכול לשמש ליישום על קירות בטון לפני צביעתם בצבע אקרילי.
• צביעת קירות מחומרים אחרים – בונדרול יכול לשמש ליישום על קירות מחומרים אחרים, כגון צמר סלעים או גבס, לפני צביעתם בצבע אקרילי.
• שימוש כחומר יסוד לתיקונים – בונדרול יכול לשמש כחומר יסוד לפני תיקון קירות באמצעות שפכטל.

יתרונות השימוש  

לשימוש בבונדרול מספר יתרונות, כגון:

• חיזוק התשתית – בונדרול מסייע לחיזוק התשתית, מה שמפחית את הסיכון לקילופים של הצבע.
• יצירת שכבת חיבור – בונדרול יוצר שכבת חיבור בין הקיר לצבע, מה שמבטיח כיסוי אחיד של הצבע.
• מניעת ספיגה – בונדרול מונע ספיגה של הצבע לתוך הקיר, מה שמאריך את חיי הצבע.

בונדרול הוראות שימוש

לפני מריחת בונדרול יש להכין את הקיר כראוי. הסר כל לכלוך, אבק או שומנים מהקיר. אם הקיר סדוק או פגום, יש לתקן אותו באמצעות שפכטל.

מריחת בונדרול מתבצעת באמצעות רולר, מברשת או בהתזה. יש למרוח את הבונדרול בשכבה דקה וישרה. המתן לייבוש מלא של השכבה הראשונה לפני מריחת השכבה השנייה.

טיפים לשימוש 

• בחר את סוג הבונדרול המתאים לסוג התשתית של הקיר.
• הקפד על מריחת שכבה דקה וישרה של הבונדרול.
• המתן לייבוש מלא של השכבה הראשונה לפני מריחת השכבה השנייה.

סיכום

בונדרול הוא חומר חשוב בעבודות צבע. הוא משמש לחיזוק התשתית, יצירת שכבת חיבור בין הקיר לצבע, והבטחת כיסוי אחיד של הצבע. השימוש בבונדרול מסייע להבטיח תוצאה איכותית של הצביעה.

יסודות עמוקים הם יסודות החודרים לעומק האדמה, לפחות 10 מטר, כדי להגיע לשכבות קרקע יציבות יותר. הם משמשים בעיקר במקרים שבהם הקרקע בפני השטח אינה יציבה מספיק כדי לתמוך במשקל המבנה, כגון בקרקעות חרסיתית, סחלית או בוצית.

יסודות עמוקים מגיעים במגוון צורות וגדלים, והם מותאמים לסוג הקרקע ולעומסים הפועלים עליהם. סוגי יסודות עמוקים נפוצים כוללים:

• כלונסאות: כלונסאות הן עמודים ארוכים בצורת גליל, עשויים מבטון מזוין או מפלדה. הם מוחדרים לקרקע באמצעות קידוח או חפירה, וחודרים לשכבות הקרקע העמוקות.
• מיקרופיילים: מיקרופיילים הם כבלים מתכת דקים המוחדרים לקרקע באמצעות קידוח. הם משמשים ליצירת רשת תומכת בקרקע, ומונעים ממנה לשקוע.
• יסודות עמוקים דחוסים: יסודות עמוקים דחוסים הם כלונסאות או מיקרופיילים המוחדרים לקרקע באמצעות דחיסה. הם משמשים בעיקר בקרקעות רכות או בוציות.

תכסית היא מושג בתחום התכנון והבנייה המתייחס לשטח הקרקע המכוסה על ידי מבנה. בדרך כלל, התכסית מחושבת במדידה כאחוז משטח המגרש הכולל. לדוגמה, תכסית של 40% פירושה שהמבנה מכסה 40% משטח המגרש, בעוד ש-60% מהשטח נותרים פתוחים.

חישוב התכסית נעשה על ידי הקרנת שטח הבניין על מגרש שטוח. חשוב לציין שחישוב זה אינו לוקח בחשבון את גובה המבנה או את מספר הקומות בו.

מטרות הגבלת התכסית:

• ניצול יעיל של קרקע: הגבלת התכסית מבטיחה שלא כל שטח המגרש יכוסה בבנייה, ונותרת קרקע פנויה לשימושים אחרים, כגון שטחי ציבור, גינון, חניה ועוד.
• שמירה על איכות הסביבה: שטחים פתוחים תורמים לאוורור, חדירת אור טבעי, ניקוז מי גשמים ועוד, וכך תורמים לשמירה על איכות הסביבה.
• עיצוב אדריכלי נעים: הגבלת התכסית מאפשרת תכנון מבנים בצורות מגוונות יותר ומאפשרת יצירת מרחב ציבורי נעים יותר.

חישוב התכסית:

חישוב התכסית נעשה על ידי הנוסחה הבאה:

תכסית (%) = (שטח הבניין / שטח המגרש) * 100

לדוגמה, עבור מבנה בשטח 200 מ"ר במגרש בשטח 500 מ"ר, התכסית תחושב כך:

תכסית (%) = (200 מ"ר / 500 מ"ר) * 100 = 40%

הבדלים בין תכסית לזכויות בנייה:

חשוב להבדיל בין תכסית לבין זכויות בנייה. זכויות בנייה מתייחסות לשטח הבניין המותר לבנייה במגרש, תוך התחשבות במספר קומות, גובה ועוד. לעומת זאת, התכסית מתייחסת רק לשטח הקרקע המכוסה על ידי המבנה, ללא קשר לגובהו.

לסיכום:

תכסית היא מושג חשוב בתחום התכנון והבנייה, והיא משפיעה על אופן ניצול הקרקע, עיצוב המבנים ואיכות הסביבה. הבנת מושג התכסית חשובה לכל מי שמעוניין לתכנן או לבנות מבנה.

ארגז רוח, המכונה גם "פאתי גג" או "סוגר גג", הוא רכיב אדריכלי חשוב המותקן על גגות רעפים. תפקידיו העיקריים הם:

• הגנה על הרעפים: ארגז הרוח מונע מרוחות חזקות לנתק או להזיז את רעפי הגג. הוא עושה זאת על ידי יצירת מחסום פיזי וחיזוק חיבור הרעפים למבנה.
• אטימות: ארגז הרוח מונע חדירת מים, גשמים ופסולת אל תוך חלל הגג, ובכך תורם לשמירה על יובש ומונע נזקי רטיבות.
• אסתטיקה: ארגז הרוח משלים את עיצוב גג הרעפים ומעניק לו מראה אסתטי נעים. הוא זמין במגוון צורות, חומרים וצבעים, המאפשרים התאמה אישית לסגנון הבית.

חומרים נפוצים:

• עץ: חומר מסורתי וזול יחסית, אך דורש תחזוקה שוטפת.
• אלומיניום: קל משקל, עמיד בפני פגעי מזג האוויר ואינו דורש תחזוקה.
• PVC: קל משקל, עמיד בפני מים וזול יחסית.

ארגזי רוח – סוגים עיקריים:

• ארגזי קופסא: צורה קלאסית ופשוטה, נפוצה בעיקר בבתים ישנים.
• ארגזי רוח כפריים: בעלי עיצוב מעוגל וחלק, מעניקים מראה כפרי וחמים.
• ארגזי רוח ספרדיים: בעלי עיצוב מחודד וקשתות, מעניקים מראה יוקרתי ומרשים.

התקנה:

התקנת ארגז רוח צריכה להתבצע על ידי איש מקצוע מוסמך. חשוב לוודא שהארגז מותאם לסוג הגג, צורת הבית ותנאי מזג האוויר באזור.

תחזוקה:

תחזוקת ארגז רוח תלויה בחומר ממנו הוא עשוי.

• עץ: דורש צביעה או איטום באופן קבוע.
• אלומיניום: אינו דורש תחזוקה מיוחדת, אך מומלץ לבצע ניקוי תקופתי.
• PVC: אינו דורש תחזוקה מיוחדת, אך מומלץ לבדוק אותו באופן תקופתי לוודא שאין בו סדקים או פגמים.

מה זה אשפרת בטון?

אשפרת בטון היא תהליך חיוני להתקשות נכונה של בטון. במהלך התהליך, דואגים לשמור על תנאי לחות ספציפיים סביב הבטון הטרי, על מנת לאפשר לו להתייבש בקצב אחיד ומבוקר.

למה אשפרת בטון חשובה?

• חוזק: אשפרה נכונה מעניקה לבטון חוזק מקסימלי. ללא אשפרה, הבטון עלול להיות חלש באופן משמעותי, מה שפוגע ביציבות המבנה ועמידותו.
• עמידות: אשפרה תורמת גם לעמידות הבטון בפני סדקים, שחיקה ובלאי לאורך זמן.
• מניעת התכווצות: התייבשות מהירה מדי של הבטון עלולה לגרום להתכווצותו, מה שמוביל להופעת סדקים. אשפרה מונעת התכווצות זו ומבטיחה משטח בטון אחיד וחלק.

סוגי אשפרת בטון:

קיימות מספר שיטות לאשפרת בטון, הנפוצות שביניהן:

• התזת מים: שיטה ותיקה ופשוטה, בה מתבצעת התזת מים עדינה על פני הבטון באופן קבוע.
• יריעות אשפרה: יריעות מיוחדות המכסות את הבטון ושומרות על רמת לחות גבוהה סביבו.
• חומרים כימיים: שימוש בחומרים כימיים המונעים את אידוי המים מהבטון.
• שילוב שיטות: ניתן לשלב בין מספר שיטות אשפרה על מנת להשיג את התוצאות הטובות ביותר.

ביצוע אשפרת בטון:

אופן ביצוע אשפרת הבטון תלוי בגורמים שונים, כגון סוג הבטון, תנאי הסביבה וגודל הפרויקט. חשוב להתייעץ עם מומחה בתחום על מנת לבחור את שיטת האשפרה המתאימה ביותר ולפקח על ביצועה בצורה נכונה.

תקנים:

קיימים תקנים ישראליים ובינלאומיים המגדירים את דרישות האשפרה עבור סוגים שונים של בטון ותנאי עבודה שונים. חשוב לוודא שהאשפרה מתבצעת בהתאם לתקנים אלה.

לסיכום:

אשפרת בטון היא תהליך חיוני להבטחת חוזק, עמידות ואיכות של מבני בטון. ביצוע אשפרה נכונה על ידי אנשי מקצוע מנוסים חיוני להבטחת עמידות המבנה לאורך זמן.